Vergeet bij dringende en noodzakelijke werken aan een appartement de aannemer en architect niet!
In 2016 boog het Hof van Cassatie zich over de vraag naar dringende en noodzakelijke werken aan een appartementsgebouw. Enkele eigenaars stelden vochtschade in een aantal appartementen ten gevolge van een voegproblematiek vast alsook betonrot aan de voorgevel. Op verschillende buitengewone algemene vergaderingen van de vereniging van mede-eigenaars van het appartementsgebouw werden enkele aannemers en ingenieurs aangesteld om de problematieken te onderzoeken. Echter werd nooit de wettelijk vereiste meerderheid van drie vierde binnen de algemene vergadering gehaald om tot renovatie over te gaan.
Daarop stapten de voornoemde eigenaars naar de Vrederechter om te horen zeggen voor recht dat aan het appartementsgebouw dringende en noodzakelijke werken uitgevoerd moesten worden. De rechter kende de eis toe. Indien er niet binnen een bepaalde periode tot uitvoering van de werken overgegaan zou worden, mochten deze eigenaars de nodige werkzaamheden laten uitvoeren. De kosten van de werken zouden onder de verschillende mede-eigenaars verdeeld moeten worden.
De overige eigenaars gingen in beroep, doch de beroepsrechter gaf hen ongelijk.
Daarop stelden de overige eigenaars cassatieberoep in. Ze waren namelijk van mening dat de rechter geen bevoegdheid heeft om te beoordelen of bepaalde werken aan een mede-eigendom al dan niet dringend en noodzakelijk zijn.
Oordeel Hof van Cassatie 12/05/2016
Ingevolge bepalingen van het Burgerlijk Wetboek beslist de algemene vergadering bij drie vierde meerderheid over alle werken betreffende de gemeenschappelijke delen. Wanneer die vereiste meerderheid niet wordt behaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging van mede-eigenaars dringende en noodzakelijke werken uit te voeren (art. 577-9 §4, eerste lid BW). Het Hof van Cassatie stelt dat de bodemrechter dient te oordelen of de voorgestelde werken door een of meerdere mede-eigenaars al dan niet dringend en noodzakelijk zijn. In deze zaak beslisten de bodemrechters op grond van de verschillende verslagen van aannemers en ingenieurs dat de voorgestelde werken wel degelijk dringend en noodzakelijk waren om verdere schade aan privatieve en gemeenschappelijke gedeeltes te voorkomen. Bijgevolg wijst het Hof van Cassatie het cassatieberoep af.
Gouden raad
Op grond van bovenstaande uitspraken kan u als mede-eigenaar naar de rechter gaan om de vereniging van mede-eigenaars verplicht werken te laten uitvoeren, desnoods op eigen initiatief waarna u de kosten op de vereniging van mede-eigenaars kan verhalen. Het is de bodemrechter zelf die beslist of er al dan niet sprake is van dringende en noodzakelijke werken. In het geval er nog geen technische verslagen van de voorgestelde werken werden opgesteld, zal de rechter in de meeste gevallen eerst een gerechtelijk deskundige aanstellen.
Toch dringen zich enkele aandachtspunten op. In bepaalde gevallen zullen dringende en noodzakelijke werken aan een appartementsgebouw samenhangen met de vraag naar de aansprakelijkheid van de aannemer en architect. Het is namelijk mogelijk dat de werken gevolg zijn van een gebrek in het gebouw te wijten aan een fout van de aannemer en/of de architect. Na de uitvoering van de herstelwerken kan het bouwprobleem echter niet meer onderzocht worden. Bijgevolg is het zeer moeilijk om nadien een verhaal op de architect en/of aannemer uit te oefenen gezien er van de oorspronkelijke staat geen tegensprekelijke vaststellingen plaatsvonden en door de herstelwerken ook niet meer mogelijk zijn. Houdt best vanaf het begin rekening met verschillende scenario’s en laat u op tijd bijstaan door een advocaat.
Jo DEWEZ, advocaat-partner Dehaese & Dehaese Advocatenkantoor
Voor meer informatie contacteer ons : bouwrecht en onroerend goed
Hebt u interesse voor onze nieuwsberichten of seminaries: schrijf u in
